Die Stimmung in der Immobilienbranche hat sich nach einer kurzen Erholung im Vorjahr wieder deutlich eingetrübt. Der aktuelle Stimmungsindex liegt mit -0,41 erneut klar im negativen Bereich (2024: -0,06) und bewegt sich damit auf dem Niveau von 2023. Besonders bemerkenswert ist der Rückschritt, da die Branche noch im vergangenen Jahr optimistischere Erwartungen an die Marktentwicklung hatte.
Während Property- und Facility-Manager ihre aktuelle Lage nach wie vor positiv einschätzen (0,75), zeigt sich bei Investment- und Asset-Managern ein deutlicher Stimmungsumschwung: 2024 noch leicht positiv bewertet (+0,07), liegt der Index nun bei -0,77. Auch Projektentwickler verharren auf einem sehr niedrigen Niveau, konnten aber im zweiten Jahr in Folge leichte Verbesserungen verzeichnen auf -0,88.
Stimmungslage und Perspektiven
„Die Ergebnisse zeigen eindrücklich, dass die Unsicherheit in der Branche trotz stabiler Fundamentaldaten hoch bleibt. Viele Akteure sind zwar besser vorbereitet als vor zwei Jahren, doch geopolitische und finanzmarktbezogene Einflüsse lasten schwer auf der Marktstimmung“, sagt Alexander Eggert, Geschäftsführer der HIH Invest.
Auch Ulrich Creydt, Geschäftsführer von Ypsilon, betont die Langfristperspektive: „Wir sehen eine Stimmung, die kurzfristig gedrückt wirkt, mittelfristig aber Stabilisierung verspricht. Der Markt arbeitet die Krisenfolgen auf – jedoch langsamer, als es sich viele wünschen. Besonders die Finanzierungssituation bleibt ein entscheidender Faktor für die Entwicklung in den kommenden Quartalen.“
Die mittelfristigen Erwartungen auf Sicht von sechs bis zwölf Monaten signalisieren mit 0,06 Punkten lediglich eine leichte Erholung, während die langfristigen Aussichten (0,88) deutlich optimistischer bewertet werden – wenngleich spürbar zurückhaltender als im Vorjahr (1,59).
Nutzungsarten im Fokus
Wohnen
Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt hoch: 63 Prozent der Befragten erwarten eine steigende, 23 Prozent sogar eine stark steigende Nachfrage. Auch 91 Prozent rechnen mit weiter steigenden Mieten, davon die große Mehrheit im Bereich von fünf Prozent.
„Das Wohnsegment erweist sich weiterhin als Stabilitätsanker des Marktes. Bevölkerungswachstum, Urbanisierung und der anhaltende Neubauengpass sichern die Attraktivität. Zudem verstärken steigende Haushaltszahlen und eine wachsende soziale Nachfrage den Druck auf die Mietmärkte“, erläutert Carsten Demmler, Geschäftsführer HIH Invest.
Eigentumswohnungen
Bei Eigentumswohnungen zeigt sich ein gemischtes Bild: 45 Prozent der Befragten gehen von steigender Nachfrage aus, 41 Prozent von stabilen Märkten. 65 Prozent erwarten steigende Preise.
„Eigentumswohnungen gewinnen für institutionelle wie private Investoren wieder an Relevanz. Die Erholung am Finanzierungsmarkt stützt diese Entwicklung. Zudem beobachten wir eine wachsende Nachfrage nach kleineren und effizienteren Grundrissen, die sich an veränderte Lebensmodelle anpasst“, ergänzt Felix Meyen, Geschäftsführer HIH Invest.
Büroimmobilien
Der Sektor bleibt das Sorgenkind: 61 Prozent der Befragten gehen von sinkender Nutzernachfrage aus, 54 Prozent erwarten sinkende Mieten, zwei Drittel sinkende Preise.
„Der Büromarkt steht vor einer Zäsur: Nachfrageverlagerungen durch New Work und Homeoffice treffen auf einen strukturellen Angebotsüberhang. Qualität in A-Lagen bleibt gefragt, Bestände in peripheren Lagen geraten zunehmend unter Druck. Die Spreizung zwischen Core-Produkten und Sekundärflächen wird sich weiter verschärfen“, so Alexander Eggert.
Retailimmobilien
Die Einschätzungen zu Einzelhandelsimmobilien bleiben verhalten: 53 Prozent erwarten eine konstante Flächennachfrage, 38 Prozent sinkende Mieten und 41 Prozent sinkende Preise.
Industrie- und Unternehmensimmobilien
Die Mehrheit der Befragten (53%) sieht eine konstante Nachfrage, ein Drittel erwartet sinkende Mieten, während 36 Prozent von rückläufigen Preisen ausgehen.
„Hier sehen wir eine Spreizung: Spezialnutzungen und flexible Flächen können profitieren, während Standardprodukte stärker unter Druck geraten. Entscheidend wird sein, wie anpassungsfähig die Standorte auf veränderte Nutzerbedürfnisse reagieren“, kommentiert Carsten Demmler, HIH Invest.
Logistikimmobilien
44 Prozent erwarten steigende Nachfrage, 40 Prozent steigende Mieten, ein Drittel steigende Preise. Gegenüber 2024 fallen die Erwartungen aber verhaltener aus.
„Der Logistikmarkt bleibt attraktiv, hat aber an Dynamik eingebüßt. Die enormen Wachstumsraten der letzten Jahre weichen einer Normalisierung – auf hohem Niveau. Auch Themen wie Nachhaltigkeit und Energieeffizienz gewinnen stark an Bedeutung“, sagt Maximilian Tappert, Head of Transaction Management Logistics bei der HIH Invest.
„Die Ergebnisse der Umfrage zeigen ein deutlich differenziertes Bild zwischen den einzelnen Assetklassen. Während Wohn- und Logistikimmobilien weiterhin stabile Nachfrage verzeichnen, geraten insbesondere Büroflächen unter Druck. Retail bewegt sich auf einem konstant niedrigen Niveau, während alternative Nutzungen wie Rechenzentren oder Energieinfrastruktur an Attraktivität gewinnen“, sagt Peter Lenz, Partner bei Ypsilon.
Investitionschancen
Die größten Chancen sehen die Befragten im Wohnsegment, insbesondere in A- (38%) und B-Städten (47%). Bei Logistikimmobilien liegen B-Städte mit 46 Prozent vorn, gefolgt von A- (31%) und C-Städten (20%). Für Büroinvestments gelten A-Städte mit 78 Prozent als nahezu alternativlos – ein Indiz für die Polarisierung des Marktes.
Darüber hinaus wurden auch alternative Investments wie Rechenzentren, Energienetze oder Speicherlösungen abgefragt. Hier zeigt sich eine wachsende Offenheit, wenngleich die Einschätzungen noch heterogen sind.
Alternative Investitionsmöglichkeiten
Neben den klassischen Immobiliennutzungen rücken zunehmend auch alternative Anlagemöglichkeiten in den Blick. Die Befragten bewerten insbesondere Rechenzentren, Datennetze sowie Energieinfrastruktur und -speicher als interessante Anlageoptionen. Jeweils rund ein Fünftel der Marktteilnehmer sieht diese Segmente als „sehr attraktiv“ an, während erneuerbare Energien gemischter eingeschätzt werden: 37 Prozent bewerten sie als attraktiv, 36 Prozent zeigen sich noch unentschlossen.
„Alternative Anlagemöglichkeiten zum klassischen Immobilieninvestment gewinnen in einem von Unsicherheit geprägten Marktumfeld an Attraktivität, weil sie durchaus stabile Cashflows mit langfristigen Wachstumstreibern wie der Digitalisierung oder der Energiewende kombinieren“, erläutert Ulrich Creydt, Ypsilon. „Gerade institutionelle Investoren nutzen diese Anlagemöglichkeiten zunehmend als Diversifikationsinstrument, um ihre Portfolios resilienter aufzustellen.“
Über die Umfrage
Die Sentiment-Umfrage 2025 wurde vom 29. Juli bis 15. September 2025 von RUECKERCONSULT im Auftrag der HIH Invest Real Estate und Ypsilon Steuerberatungsgesellschaft unter 153 Marktakteuren durchgeführt. Befragt wurden institutionelle Investoren, Projektentwickler, Asset- und Investment-Manager, Family Offices sowie Property- und Facility-Manager.
